reklama

Bratislavský realitný bublifuk

Plánujete kúpiť, alebo patríte k tým šťastnejším a idete predávať ? V oboch prípadoch máte na momentálny stav na trhu s nehnuteľnosťami odlišný pohľad a najmä očakávania.

Písmo: A- | A+
Diskusia  (3)

Najviac analýz o stave trhu s nehnuteľnosťami na bývanie predkladajú realitky. Aj keď tým by aktuálna cena mohla byť v podstate ukradnutá. V ich záujme by malo byť čo najviac realizovaných predajov za ktoré získavajú províziu. Teda v ich záujme by bolo tvrdiť, že sa neoplatí čakať, lebo cena bude stúpať. Preto od realitných agentúr často nepočujeme rady v zmysle teraz určite nekupujte a dlhodobo čakajte na nižšiu cenu. 

Tvrdí sa, že cena na každom trhu je výsledkom stretu ponuky a dopytu. Teda aj byty by mohli stáť práve toľko, aby sa predstava predávajúceho a kupujceho stretla na pre oboch akceptovateľnej úrovni a došlo k predaju.

SkryťVypnúť reklamu
Článok pokračuje pod video reklamou

Ono to funguje. Funguje to ale trochu ináč ako pri dajme tomu kúpe nového auta. 

Kým pri predaji nejakého výrobku nemá predávajci žiadny dôvod s predajom čakať. Zvyčajne hrozí že daná vec hodnotu skôr stráca až sa môže stať nepredajná. Pri bytoch je to trochu zložitejšie. 

Problémom realitného trhu v BA je to, že v časoch kedy by trh vyžadoval pokles ceny, predaj sa jednoducho utlmí a vlastníci vyčkávajú na rast cien.

Ak vlastníte byt v ktorom nebývate, to jediné čo by vás mohlo motivovať ho predať je strach zo straty. Aj tu je jeden problém. A to ten že ak máte dosť času, kľudne si poviete že pokles je len dočasný aj keby to malo byť 10 či 20 rokov. Hlavne ak zdedený byt držíte pre deti či vnúčatá. 

SkryťVypnúť reklamu
reklama

Držať byt vás zvýčajne veľa nestojí aj keď na ňom nezarábate. V BA je však veľký dopyt po prenájme, takže pri akej takej snahe na tom môžete len zarobiť.

Trh sa teda okrem investorov týka len dvoch skupín.

Ľudia čo potrebujú kúpiť a bývať a nechcú čakať a žiť v prenájme. Prenájom v prípade perspektívy dlhšieho bývania v danej lokalite vyjde drahšie prípadne rovnako ako kúpa na úver a čakanie sa zatiaľ okrem naozaj cenových vrcholov veru nevyplatilo. A čakať na vysnený byt za vysnenú cenu môžete len istý obmedzený čas.

Ak si chcete založiť rodinu, čakať 10 rokov si asi nebudete môcť dovoliť. Zároveň veľmi málo kupujcich má nadej že ich finančná situácia sa rokmi tak vylepší že úver prakticky nebudú potrebovať. Skôr ich môžu dobehnúť riziká straty práce vo vyššom veku či zdravotné komplikácie. Tj. na vyčkávanie na ten správny okamih majú ľudia pomerne obmedzené obdobie. Argument že dnešní ľudia chcú všetko hneď tu nesedí z dvoch dôvodov. Po prvé, neskôr je dajme tomu 5 rokov, ale nie 10 a viac. A u rodičov napr. v Košiciach asi ťažko bude žiť mladý pár pracujúci v Bratislave. A po druhé, skúsenosť im hovorí, že neskôr už môže byť ich bývanie nedosiahnuteľné ešte viac.

SkryťVypnúť reklamu
reklama

Ľudia čo potrebujú predať a nemôžu čakať : vyrovnanie po rozvode, hrozba exekúcie , potreba financií pre nejaké investície, sťahovanie do iného mesta, kúpa iného bytu, vyrovnanie dedičstva

Všetci ostatní sa nejako snažia byť proti trhu imúnni a viditeľne sa im to darí. 

Otázkou ostáva, či je nejaká situácia ktorá by čakajúceho kupujáceho mohla potešiť. Tých situácií je niekoľko. V zásade sa dajú rozdeliť do dvoch skupín na tie pozitívne až utopistické a negativne.

Čo by teda spôsobilo trvalejší pokles cien nehnuteľností v hlavnom meste:

- nárast počtu dostupných bytov, či už v priamo v BA alebo v jej tesnej blízkosti s dobrou dopravnou dostupnosťou.Také sídlisko s tisíckami bytov hoc aj kdesi v poli 30 km od BA s rýchlovlakom každých 15 minút do BA by teda realitným trhom riadne zamávalo.

SkryťVypnúť reklamu
reklama

- masívna výstavba mestských nájomných bytov ktorá by mohla vyvinúť tlak na trh komerčných prenájmov

- presun investícií do regiónov mimo BA smerom na východ by znížil počet prisťahovaných do BA za prácou

- prirodzený pokles počtu obyvateľov nekompenzovaný novými prisťahovalcami. Starší ľudia bývajúci v bytoch jednoducho vymrú a mladých jednoducho nebude tak veľa.

Z tých horších scenárov:

- útlm automobilového priemyslu a dodávateľov či ich presun do lacnejších krajín 

- dlhšia a hlboká ekonomická kríza, rast úrokových sadzieb hypotekárnych úverov, tj. mnoho ľudí by muselo byty predať kôli nemožnosti ich ďalej splácať

- šikovní ľudia sa jednoducho naštvú a z BA odídu od svetových cien za svetovými platmi, tj odliv lepšie zarábajúcich oslabí dopyt

- dôjde k výraznejšej cenovej stratifikácii, teda ceny v niektorých oblastiach poklesnú lebo sa tam z rôznych dôvodov nikto nebude moc tlačiť

Nakoniec sa pozrieme, na skupinu ktorá drží nemálo bytov a nič ju netlačí priveľmi sa strachovať nad výkyvmi cien. Sú to súkromné osoby ktoré vlastnia byt ktorý momentálne nepoužívaju získaný napr dedením, respektíve menší invetori ktorí uložili penieze do bytov na prenájom. 

Úroky z vkladov sú nízke, ľudia majú voľné prostriedky , prípadne pri nízkych hypotekárnych úrokoch sa im zdalo vhodné nejaký ten byt kúpiť, že ho buď prenajmú alebo neskôr predajú zo ziskom.

Títo ľudia nepredávajú lebo k tomu nie je žiaden dôvod. Vidia že ponukové ceny rastú a ich majetok je tak bezpečne uložený navyše vidia ako sa jeho momentálna hodnota zvyšuje. Načo by byt predávali ak by následne investovali do mizivej šance zarobiť na nejakom finančnom investovaní. Dane z nehnuteľností sú nizke, zdaniť vyššou sadzbou nehnuteľnosti v ktorých vlastník trvale nebýva sa tiež nikto nechystá, a aj tak by sa tam formálne niekto prihlásil a daň by sa aj tak neplatila.

Používať byty na dlhodobý prenájom sa javí ako prirodzené a správne riešenie proti ktorému sa nedá nič namietať. Prenájom je pravda zdroj príjmov a patrí sa, aby z neho majiteľ platil dane, tak ako platia zo svojich prijímov všetci ktorí mu ten prenájom platia. Existujú spôsoby ako dane optimalizovať , napríklad zaradením bytu do obchodného majetku , ale aj tak by ma a zrejme aj daňové úrady zaujímala miera, v ktorej sa dane z prenájmu bytov neplatia, respektíve podvodne krátia.

Viac kontroverznou je oblasť krátkodobých prenájmov cez rôzne internetové portály. Proti tomu sa mestá v zahraničí už dosť bránia a myslím že oprávnene. Krátodobý prenájom je nie o pracujcich ľuďoch ktorí žijú a používajú byt spôsobom ako všetci ostatní susedia. Zriadiť si v paneláku hotelovú izbu a v nej ubytovávať každý týždeň iných ľudí je trochu iné a ostatným majiteľom to určite výhody neprinesie a mali by mať reálnu možnosť sa voči takému využívaniu bytov brániť.

Ako vysoko alebo dlho budú ceny rásť? Nijaký rast netrvá večne. Mnohí hovoria že sme pred vrcholom bubliny a zdá sa že by to mohla byť aj pravda. Kedy presne nastane nikto nevie, to sa dá iba tipovať. Súkromý tip je rok alebo dva. Poklesnú potom ceny? Myslím si že len málo, možno tak ako v 2008. A skôr to trh utlmí ako by mal nastať masívny výpredaj. Ľudia budú držať vlasstníctvo podľa hesla: kým som nepredal , nijaká strata nie je.

Ceny ak by mali rásť tak jedine ak by nastala výraznejšia inflácia kde by rástli aj platy aj ceny, čo zatial nevidno. Nikto sa do BA nepohrnie investovať do sídliskových panelákov ako zahraniční investori do nehnuteľností v centre Londýna. Zahraničné investície sa zrejme budá týkať len lukratívnejších lokalít v centre. Takže predstava malej garzónky na kraji DnV za 200 000 Euro nám zrejme nehrozí. BA nie je Singapur alebo Hongkong a nikdy nebude. Ani keby sa tu presťahovalo všetko obyvatelľstvo Slovenska.

Čakať na pokles ? Obávam sa že výrazný nebude. Jedine na čo by sa oplatilo čakať, by boli nejaké nové projekty kde by sa dal za rovnakú cenu získať kvalitnejší byt , možno v lepšom prostredí ako je súčasná ponuka. Ak chce niekto silou mocou bývať v nejakej presnej lokalite, potom si bude musieť za to priplatiť , alebo aspon zaplatitť to isté ako za novostavbu za starší byt. 

S bytmi ako tovarom je to paradoxné. Kým pri všetkých ostatných výrobkoch sa kvalita či funkcie rýchlo zlepšujú, cena klesá , repektíve za rovnakú dotaneme vždy čosi lepšie. Sú v nich často zabudované prvky ktoré sa vynašli len nedávno, tak pri bytoch to takmer neplatí. Za byty postavené technológiami 80-tych rokov minulého storočia, s minimálnou údržbou, či rovno vyžadujúcimi si kompletnú rekonštrukciu platíme čoraz viac. Nijaké super moderné materiály, termofólie, nútené vetranie s výmenníkmi, klimatizácia v štandarde, pasívne stavby etc. Nič, maximálne vymenené rozpadnuté rozvody a často najlacnejšie platové okná a podlahy. Oblepené polystyrénom a s pretretou fasádou. Mestský panelák nie je stredoveký dom v centre Londýna z ktorého dýcha história. Možno by len stačilo chcieť za svoje peniaze vždy niečo lepšie a kvalitnejšie a možno ísť tam kde to za tie peniaze môžeme dostať. 

Matúš Lazúr

Matúš Lazúr

Bloger 
  • Počet článkov:  150
  •  | 
  • Páči sa:  1 351x

Dokážem usedavo ležať. Zoznam autorových rubrík:  AustráliaMalajziaSúkromnéNezaradenéVeda a technikaO dobe kovidovej

Prémioví blogeri

Matúš Sarvaš

Matúš Sarvaš

3 články
Milota Sidorová

Milota Sidorová

5 článkov
Post Bellum SK

Post Bellum SK

74 článkov
Zmudri.sk

Zmudri.sk

3 články
Pavol Koprda

Pavol Koprda

10 článkov
Yevhen Hessen

Yevhen Hessen

20 článkov
reklama
reklama
SkryťZatvoriť reklamu